Thông tin trên được giới quan sát thị trường đưa ra trong một buổi tọa đàm trực tuyến mới đây.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc CBRE Việt Nam, cho rằng từ năm 2020 đến nay, các dự án mới tại TP.HCM đều triển khai thành công do nguồn cung sụt giảm. Trong khi đó, nhu cầu nhà ở tại TP.HCM tăng cao vì gia tăng dân số tự nhiên và cơ học.

“Nếu tính cả dân nhập cư, TP.HCM có khoảng 12 triệu dân, trong khi mỗi năm chỉ có khoảng 20-30 nghìn căn hộ được đưa ra thị trường, không đủ để đáp ứng nhu cầu nhà ở cho số lượng dân số này. Tỷ lệ hấp thụ các dự án mới lên đến 70-80%. Điều này cho thấy kể cả trong bối cảnh khó khăn do dịch bệnh, sức mạnh nguồn cầu vẫn còn nhiều”, ông Kiệt cho biết.

Theo đánh giá của ông Kiệt, sẽ có hiện tượng căn hộ giá rẻ bị “tuyệt chủng” vì hiện nay các yếu tố cấu thành loại căn hộ này không còn nữa. Bằng chứng là hai năm gần đây, trên thị trường TP.HCM không còn căn hộ dưới 800 USD (khoảng 18,5 triệu đồng)/m2.

Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Công ty Phú Đông Group, cho rằng có một nghịch lý khi so sánh thu nhập của người dân với giá bất động sản hiện nay. Sản phẩm phù hợp với thu nhập, với khả năng thanh toán của người mua đang ngày càng khan hiếm.

“Các bất động sản có giá khoảng 2 tỉ đồng cho người dân thu nhập trung bình khá ở thành phố hầu như không còn nhiều. Nếu có thì chỉ tập trung ở các thị trường giáp ranh với TP.HCM như Bình Dương, Đồng Nai hay phía Long An”, ông Phúc nhấn mạnh.

Ngoài ra, hiện nay giá thép tăng phi mã đã làm tăng chi phí xây dựng của các dự án. Có dự án phải tăng giá bán từ 5-10% để bù lại phần chi phí thép tăng cao.

“Trong cấu thành giá bán sản phẩm, chi phí xây dựng chiếm đến 50-60%, sắt thép chiếm 15-20% nên việc điều chỉnh tăng giá thành sản phẩm là không tránh khỏi. Điều này buộc các chủ đầu tư phải điều chỉnh giá bán cho phù hợp hoặc giảm lợi nhuận kỳ vọng”, ông Phúc nói thêm.

Cách nào kéo giảm giá căn hộ?

Theo ông Phúc, giá bất động sản được cấu thành từ 5 yếu tố gồm: giá đất, chi phí xây dựng, chi phí tài chính doanh nghiệp, chi phí quản lý doanh nghiệp và lợi nhuận kỳ vọng.

Trong đó, yếu tố quan trọng nhất là quỹ đất. Muốn làm nhà giá rẻ phải có quỹ đất rẻ. Việc này doanh nghiệp không chủ động được. Cộng thêm thời gian làm thủ tục quá lâu, làm phát sinh chi phí tài chính lớn. Ẩn số này doanh nghiệp cũng không đoán định được.

Theo ông Phúc, với tình hình hiện nay, các doanh nghiệp buộc phải đưa ra mức lợi nhuận kỳ vọng hợp lý thay vì đặt ra mức quá cao. Đặc biệt, đối với những sản phẩm nhà giá thấp, kỳ vọng lợi nhuận hiện nay rơi vào khoảng 10-15% thay vì 30-40% như trước đây.

Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty CP Bất động sản Việt An Hòa, cũng đồng quan điểm, cho rằng việc khan hiếm nhà giá rẻ hiện nay ngoài yếu tố giá đất cao còn đến từ các chủ đầu tư đặt biên lợi nhuận quá cao. Có những dự án tỷ suất lợi nhuận lên đến 40-50%.

Vì vậy, ông Quang cho rằng chủ đầu tư không nhất thiết phải tăng giá mà nên giảm lợi nhuận đối với các sản phẩm căn hộ.

Ông cũng phân tích thêm nếu muốn phát triển nhà ở dành cho người thu nhập thấp, chủ đầu tư cần sở hữu một miếng đất đúng chuẩn và mô đun xây dựng đúng chuẩn. Quan trọng nhất là cần có sự hỗ trợ về chính sách.

Doanh nghiệp đưa lợi nhuận cao vì họ không kiểm soát được về thủ tục, chẳng hạn như thời gian cấp giấy phép xây dựng. Nếu được cam kết giấy phép xây dựng trong vòng 9 tháng, ông Quang tin rằng nhiều chủ đầu tư sẵn sàng tham gia làm nhà giá thấp.

Ông Kiệt của CBRE cho rằng phát triển nhà giá thấp là bài toán chung của cả xã hội, chứ không đơn thuần là câu chuyện của người mua hay doanh nghiệp. Vì vậy, muốn gỡ được nút thắt khi phát triển dòng sản phẩm này cần có sự hỗ trợ từ chính sách, từ các chủ đầu tư để tạo ra những dự án xa về mặt khoảng cách, nhưng không xa về thời gian di chuyển.