Trong báo cáo chiến lược được công bố mới đây, Công ty Chứng khoán Rồng Việt (VDSC) đã có sự so sánh bất động sản Việt Nam và Trung Quốc.

Nhiều nét tương đồng về phía cầu 

Thị trường bất động sản Việt Nam có nhiều điểm tương đồng với thị trường bất động sản Trung Quốc ở phía cầu như nhu cầu sở hữu nhà cao, đô thị hoá nhanh chóng kéo theo sự tăng giá của bất động sản ở các đô thị lớn.

Nguồn cung vốn cho thị trường bất động sản Trung Quốc đa dạng hơn ở kênh huy động vốn, trong đó có một tỉ lệ tương đối lớn nguồn huy động được từ việc người mua nhà trả tiền trước và khả năng doanh nghiệp bất động sản tự huy động vốn qua kênh phát hành cổ phiếu và trái phiếu, trong nước và ngoài nước.

Xét về quy mô, thị trường bất động sản Việt Nam thấp hơn Trung Quốc ở đóng góp vào GDP, tổng tài sản của nền kinh tế, thu ngân sách và sử dụng nợ vay, đặc biệt là vay mua nhà của hộ gia đình.

Tiềm năng phát triển của thị trường bất động sản vẫn còn nhiều nhờ tốc độ tăng dân số cao hơn, mức độ đô thị hoá thấp hơn và nhu cầu đầu tư cơ sở hạ tầng còn rất lớn.

Quy mô trái phiếu doanh nghiệp bất động sản bùng nổ những năm gần đây là mảng xám lớn đối với sự phát triển bền vững của thị trường.

Diễn biến ngành bất động sản Trung Quốc và hàm ý cho Việt Nam

Chu kỳ siết bất động sản hiện tại của Trung Quốc bắt đầu từ năm 2020 là diễn biến tiếp theo của một chuỗi định hướng kéo dài từ trước đó. Đến cuối năm 2022, Chính phủ Trung Quốc đã đưa ra một loạt giải pháp để tháo gỡ khó khăn cho thị trường. Tuy nhiên, theo ước tính của Goldman Sachs, lĩnh vực bất động sản sẽ đóng góp là 2,2 điểm % vào tăng trưởng kinh tế Trung Quốc năm 2022 và tiếp tục đóng góp âm 1,5 điểm % vào GDP Trung Quốc năm 2023.

Năm 2022, các chỉ số liên quan đến hoạt động bất động sản của Trung Quốc (khởi công mới, hoàn thành và diện tích bán) đều giảm từ 10-30% so với năm 2021. Giá nhà mới của Trung Quốc đã giảm liên tục từ tháng 5 đến nay với mức giảm hai tháng gần nhất là cao nhất trong vòng 7 năm.

Tỉ lệ nợ xấu lĩnh vực bất động sản theo ước tính của Citigroup là cao hơn số liệu được báo cáo, nửa đầu năm 2022 là 29,1% cao hơn mức 24,3% vào cuối năm 2021. Ngoài ra, một ước tính khác về tỉ lệ vỡ nợ đối với trái phiếu lãi cao (high – yield bond) của doanh nghiệp bất động sản là lên đến 50% (theo Bloomberg).

Theo VDSC, chu kỳ chính sách của ngành bất động sản Việt Nam thường đi sau Trung Quốc, cùng định hướng nhưng với mục tiêu và mức độ kiểm soát ít gắt gao hơn. Về cách thức hỗ trợ thị trường bất động sản, VDSC cho rằng Việt Nam cũng sẽ có định hướng tương tự theo hướng để thị trường tự điều tiết, giảm đầu cơ, hướng đến đối tượng có nhu cầu thật, hỗ trợ thanh khoản hoặc gia hạn nợ cho một số doanh nghiệp bất động sản có quản trị tốt hoặc gặp khó khăn tạm thời. Tuy nhiên, khả năng hỗ trợ sẽ phụ thuộc nhiều vào chính sách tiền tệ và hệ thống ngân hàng.